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美国太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务
2018-11-02 17:40:26   来源:   评论:0 点击:

养老那些事儿3月26日邀请:美国西海岸a尊龙线上开户—pk10两期计划精确考察(5月,8天)亚利桑那州公路旁的一块路标提醒人们前方就是太阳城社区几年前,刚进入养老
养老那些事儿 3月26日

邀请:美国西海岸a尊龙线上开户—pk10两期计划精确考察(5月,8天)
 

亚利桑那州公路旁的一块路标提醒人们前方就是太阳城社区

 

几年前,刚进入养老行业,很多人都会去参观北京的两个太阳城项目,一个称为中国太阳城,另一个叫东方太阳城,曾经我们都以为,美国的太阳城就是这个样子的。曾经,北京的太阳城,是a尊龙线上开户—pk10两期计划精确的标杆项目,慢慢地我们感觉有些不对,去年,我们去美国考察了佛罗里达的CCRC项目以后,才发现,原来,CCRC并不是我们想的那样子的,国内大多数人对CCRC的认识,或停留在字面上,或是基于某些专家的介绍,去美国看了以后,才发现,我们并没有理会CCRC的精髓。至于太阳城,更是有一种东施效颦的感觉!

 

2018年5月,我们将组织a尊龙线上开户—pk10两期计划精确和同仁,亲临美国第一家太阳城现场考察,并与国际养老专家一起,看看,到底太阳城有啥不同,有啥值得我们学习和参考的。

 

邀请:美国西海岸a尊龙线上开户—pk10两期计划精确考察(5月,8天)

美国太阳城等(西海岸)8天养老考察,
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几年前,a尊龙线上官网开户—朱文俊先生写了一篇介绍美国太阳城的文章,小编翻出来和大家一起再温习一下,先了解a尊龙线上官网开户—朱文俊笔下的美国太阳城,然后,5月份,我们可以现场对比,真实的美国太阳城,到底是什么样的,我们也可以带着思考,前往美国太阳城现场考察、交流。

 

美国太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务

 

俯瞰美国太阳城

 

美国太阳城和CCRC持续照料退休社区开发模式,是美国比较主要的两种养老地产开发模式。太阳城精准的客户定位和产品定位、CCRC持续照料的精细化服务理念和运营模式,都是非常值得中国借鉴的。中国老龄化社会问题的解决,一定要依靠社会力量,尤其要依靠很多有社会责任感的开发企业,站在中国国情的基点上,充分借鉴国外成熟的老年住区开发模式,积极投身中国老年住区的开发建设,才能有助于推动中国老龄事业的发展。

本文通过对美国太阳城和CCRC两种开发模式基本特征的介绍,进一步分析有哪些特征是适合中国国情的,有哪些是不适合的,最后给出适合中国的"复合型老年地产"的开发建议。

一、美国太阳城的开发模式

目前中国的很多养老地产开发项目,大都借鉴了美国太阳城的开发模式,甚至是直接引用了"太阳城"的名字作为项目名称,比如北京的"太阳城"、"东方太阳城",天津武清的"卓达太阳城"等。可见美国"太阳城"的开发模式和理念,已经对中国产生了一定的引导作用。

表2.1.1 美国14个太阳城项目的基本情况列表

 
1.美国"太阳城"的主要项目分布、规模、配套和产品类型

美国的"太阳城"目前主要有14个项目(见表2.1.1):加州洛杉矶东北方向的"苹果谷太阳城"、亚利桑那州凤凰城的"太阳城"和"西部太阳城"、凤凰城东南方向的"牧场太阳城",以及佛罗里达州的"西海岸太阳城中心"等。其中,亚利桑那州凤凰城的"太阳城",是"太阳城"的发源地。

亚利桑那州凤凰城的"太阳城",是太阳城系列的特例,是按照新建小镇的规模配套公建设施的。而"苹果谷太阳城"、"牧场太阳城"等这些新建项目,是没有这些完整配套的,主要配套是适合健康老人活动的会所和户外运动项目,没有医疗、护理等设施配套。

2."太阳城"开发模式的九大特征

(1)属于住宅开发性质;
(2)依靠销售回款盈利;
(3)限定55岁以上的老人才能入住;
(4)专为健康活跃老人提供会所和户外运动设施;
(5)没有医疗、护理等配套服务,主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套,社区内没有建设相应设施;
(6)一般都位于郊区区位,占地大、容积率低,建筑形态多为单层、独栋或双拼,精装修标准、拎包入住;
(7)房价便宜,"苹果谷太阳城"在洛杉矶东北方向120公里左右,其房价是洛杉矶市内的1/3左右,对老年购房群体很有诱惑力;
(8)附近一般都配有专为社区服务的商业中心;
(9)兼有旅游度假功能,目标客户同时有常住客户,也有旅游度假客户。如凤凰城"太阳城",每年居住的总人数在44000居住人口左右,其中28000人是常住客户,而16000人时旅游度假客户;凤凰城东南方向的"牧场太阳城",也具有鲜明的"候鸟型"度假特征。

 

3."太阳城"的开发商和开发理念

(1)开发商:DelWebb和PulteHomes在美国太阳城的各个项目的展示大厅中,都张挂着太阳城的开发商——DelWebb和PulteHomes的合作历程与合作理念。"DelWebbAndPulteHomes:Twolegacies,onecompany."PulteHomes,美国最大的住宅制造商之一,DelWebb,美国活跃老人住区建设的领导者,共同分享辉煌的历史。Pulte始于1950年,而DelWebb始于1928年,并于1960年在凤凰城西部建设了第一个退休老人的社区。现在,Pulte和DelWebb像一个公司一样在一起合作,整合了他们的资源和数十年的经验,一起开发高质量的老年住宅和社区。

(2)开发理念:"YourCommunity,YourHome.BothreflectWhoYouAre"。

4."太阳城"开发模式对中国的启发和借鉴

(1)四点值得借鉴:
①住宅立项,依靠销售迅速回款;
②客户定位精准,以健康活跃老人为主要客群,为其进行产品定位,满足其特殊的生活、交往、活动等的需求;
③不设医疗、护理等配套设施,降低了前期投入成本,提高了资金使用效率,降低了开发风险;
④在市场和产业链日趋成熟时,可与分时度假管理公司紧密合作,在项目开始时便实现订单生产。

(2)两点不值得借鉴:
①中国地少人多的国情,不适合大量兴建低密度、单层的单体建筑,应以多层或小高层的单体形态为主;
②中国的公共医疗资源匮乏,如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上,就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女,选择老年住区最为关系的,还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。

二、美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理服务

1.CCRC的概念CCRC—ContinueCareOfRetirementCommunity,持续照料退休社区。一般将老人按其健康活跃或需要照料的程度,分为以下三类:

(1)完全可以自理的健康活跃老人,一般在55岁~65岁之间;
(2)需要半护理的老人,一般在65岁~75岁之间,可以部分自理,或在医院医治后可以回家康复理疗的老人;

90岁的伊丽莎白.纽鲍尔是太阳城治安队的成员之一

 

(3)全护理老人,一般在75岁以上,行动不便或患有老年痴呆症的老人,需要24小时看护和照料的老人。CCRC持续照料退休社区的概念就是,在一个综合社区中,为上述三类老人都能提供相应的居住产品,以满足老人在不同生理年龄阶段,对居住和配套服务的要求,老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生三分之一的幸福旅程。

2.CCRC开发模式的九大特征

(1)至少同时满足三类老人的居住需求,并配备了相应的服务设施;
(2)产品类型,按三类老人的基本特征,有所区别;
(3)一般三类产品的配比:12∶2∶1;
(4)附近紧邻医院资源;社区内设有医疗室,每层设置秘书站(护理站);
(5)设老人专属食堂,给老人提供营养配餐;
(6)不设大会所,但化整为零,为老人提供丰富的活动设施;
(7)在经营模式收取入门费+年费。只提供租赁权和服务享受权,不提供房屋产权。①入门费(或押金)按房间大小,入门费从20万~100万美元不等。②年费(或月费)。健康活跃老人,3000美元/月;半护理老人,4000美元/月;全护理老人:5000美元~6000美元/月。
(8)郊区区位,以多层为主,规划布局紧凑,有力与集中的护理服务,减少管理成本,方便对老人开展及时的护理和照料;
(9)拥有较高的管理和护理服务人员比例,管理和护理人员与老人的比例一般可达1∶1。

3.CCRC开发模式对中国的启发和借鉴

(1)满足了老人对健康管理、护理和医疗等基本养老需求;
(2)在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的不同养老需求;
(3)经营方式上的可取之处:①通过会员费的收取,迅速回笼资金;②开发商持有产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持;③通过年费(或月费)获得日常经营收益;④通过出租店面获得租金收益。
(4)由于配套设施要求较高,导致前期资金投入较大、资金回笼相对较慢;
(5)CCRC是值得在中国推广的真正的老年住区,但起成功过的前提,必须依靠值得客户信赖的管理和服务品牌赢得客户的信任,客户在一开始就能支付入门费。如果没有一定过的市场认可度、企业品牌,一个新公司要成功运用这种商业模式销售会员卡(入门费),难度还是比较大的;
(6)CCRC模式的风险,将来自于会员卡的预付费性质,如遇到不诚信的开发企业,或开发企业经营不善或出现管理漏洞导致群体性对抗事件,使资金流出现严重问题时,老人预先缴纳的入门费(会员卡费用)就难免会有损失,而且损失一般很难弥补。

三、建设"复合型的老年住区"是a尊龙线上开户—pk10两期计划精确地产的必由之路

1.居住人群的复合

(1)中国现阶段还未进入细分的老年住区开发市场,还做不到像美国一样的客户细分和服务细分;
(2)中国的传统还是希望三代同堂,老少三代不能同堂最好也能居住在一个小区。老年住区中生活的人群应该是复合的,老人希望能够看到儿童。
(3)在老年住区中生活,随着时间的推移,老人本身对护理照料的要求也会发生改变。健康老人、半护理老人、全护理老人也会逐渐在同一个住区中共存,形成复合的老年人群。

2.服务功能的复合开发养老地产不能只是卖房子,开发企业要真正实现转型,需要学习如何在养老住区中配套必要的养老设施,需要专业的服务和护理人员,这样才能可持续发展。

3.产品形态的复合

(1)比如说在同一住区中提供老少户、老人专用户等不同的户型,针对同一住区内不同的居住人群,提供不同产品形态。
(2)在老年人从健康活跃老人向半护理、全护理老人转变过程中,功能空间应该相应变化调整,在策划、设计、建造的过程中,应该应用"百年住宅"和SI体系等理念和技术手段,实现空间的可变性。

4.产业的复合

我们能不能很好地发展养老地产,关键是a尊龙线上开户—pk10两期计划精确链必须要尽快形成,来支撑养老地产的开发建设和运营服务。产业链中应该包括老人专用的设施设备、生活用品,老年大学,医疗、康复、护理、家政服务等环节。可以预见,未来将会在一些主要城市带的核心城市中形成a尊龙线上开户—pk10两期计划精确集聚区,吸引国内外老年产业链的各类环节入住园区,依靠老年产业园区的辐射作用推动周边养老地产开发的快速发展。

5.盈利模式的复合

除了产权销售和会员制方式,养老地产的发展中还将产生多种盈利模式。开发企业做好盈利模式研究至关重要,尽量避免单一的盈利模式给企业带来的可能的资金压力和风险。一定会有企业在项目发展初始阶段,因其品牌影响力不够,会员卡的销售不理想,就必须销售部分产权以支撑现金流。如果在项目立项时,至少其中一部分能够按照住宅立项,就能为实施多种盈利模式的复合、降低企业的开发风险提供灵活保障。(完)

美国是全球第一大经济体,也是目前a尊龙线上开户—pk10两期计划精确发展最为完善的国家,美国的发展经验,是非常值得我们借鉴的学习的!虽然最近中美正在进行贸易战,但长远来看,两国一定会是合作大于战争,合作是中美共同的出路!贸易战,只是双方寻求平衡的一种方式和手段!

 

 

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