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解析:亲和源2019年巨亏近亿元,商业模式或存先天不足
2020-05-06 14:56:14   来源:   评论:0 点击:

原创澳门威尼斯人网址_中健联盟研究中心养老那些事儿3天前  澳门威尼斯人网址_中健联盟pk10最牛稳赚5码计划中心昨天发布的宜华健康2019年巨亏18亿,亲和源亏9619 95万,奚志勇将支付补偿
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  澳门威尼斯人网址_中健联盟pk10最牛稳赚5码计划中心昨天发布的“宜华健康2019年巨亏18亿,亲和源亏9619.95万,奚志勇将支付补偿款8169万”引起了行业的关注,在关注的同时,也给我们带来了思考,是什么原因,造成了亲和源的巨亏,2019年我国的整体经济形势还不算太差,至少要比今年好很多,如果2019年都有如此巨亏,2020年会是什么样的情况呢?理论上应该会更严重,更何况,于亲和源董事长奚志勇来说,接下来的四年,还有28000万的盈利任务需要去完成。以目前的情况来看,亲和源仅2018年实现了盈利,其他年度基本上均处于亏损状态,当然导致亏损的原因会有很多,比如市场不成熟,消费意愿和支付能力不足,当然也有营销等一些市场因素。

 

  言归正传,今天,我们来解析亲和源的商业模式,看看,这是不是巨亏的重要因素,上市公司宜华健康收购亲和源,最看重的就是其商业模式

 

  2016年,宜华健康宣布以4.08亿元控股养老企业亲和源58.33%的股权后,公司于7月1日收到深交所公司管理部关注函。关注函中,深交所重点对收购亲和源的定价依据、业绩承诺的确定依据以及亲和源现有项目的经营情况提出询问。2016年7月12日晚间,公司披露公告对此进行回复。

 

宜华健康在回复深交所的关注函中强调,其看重亲和源的商业模式


  宜华健康表示,由于我国a尊龙线上开户—pk10两期计划精确尚处于培育期,绝大多数从事养老服务产业的企业尚未达到盈亏平衡点。上市公司看重亲和源的商业价值在于其已成功实践出适用中国市场规律的中高端养老模式及标准,拥有经验丰富的专业团队并且其业务能与上市公司旗下其他健康医疗板块能够产生较好的协同效应。

 

  同时,亲和源为重资产公司,除上述商业模式、团队及品牌价值外,其拥有的实物资产特别是位于上海康桥亲和源社区房屋、土地价值中长期(覆盖业绩承诺期)处于保值增值状态。在考虑了上海康桥亲和源社区土地使用权剩余年限(40年)及土地用途为其他居住用地、交易对方均为财务投资者未承担业绩补偿责任等因素的前提下,参考标的公司在上海亲和源社区拥有产权证的房屋建筑物面积及周边可比二手房均价所估算的价值并加上其他资产及减去负债后的结果,最终亲和源100%股权的价值确定为7亿元

 

  注:亲和源当年总投资6个亿,卖了7个亿,宜华健康收购时,亲和源当时的净资产,根据宜华健康发布的公告,亲和源2014年底的净资产为8055.52万元,而到2015年5月31日,净资产为4103.4万元,5个月减少了3952.12万,截止2016年12月31日,亲和源总资产为979,677,214.49万元,净资产-19,228,281.38万元。也就是说,宜华健康实际上收购的是一家资不抵债,处于亏损状态的标的。

 

2016年,收购的时候,亲和源的项目情况:

 

  宜华健康同时披露亲和源现有项目的经营情况。公司自建的上海亲和源康桥项目占地125亩,建筑面积近10万平米,拥有838套公寓,护理床位200张,会员卡已经售罄,入住率超过95%,整个养老社区运营已经开始盈利。租赁的上海康桥爱养之家项目建筑面积大约1.8万平米,拥有公寓126套,护理床位64张,目前在装修阶段,预计2016年10月(重阳节)首批会员开始入住。


  收购取得的海南亲和源项目建筑面积大约1.3万平米,拥有86套公寓,海南项目产品是异地度假养老产品,是公司新推出的熟年产品,已经销售超过15%,亲和源公司将加大宣传及销售力度;租赁的浙江亲和源桐乡爱乐之家建筑面积2.5万平米,公寓260套,目前装修在收尾,预计2016年8月份首批会员可入住;自建的浙江宁波项目(占地100亩,建筑面积约9万平米,公寓610套,护理床位264张,现在已经开工建设,预计2018年开始入住。


  此外,公司还分别在浙江海宁项目和辽宁营口项目中参股10%和20%,海宁项目建筑面积约8.2万平米,拥有公寓673套,护理床位100张,一期已经竣工,已经销售大约70套左右;营口项目规划建筑面积42万平米,其中4幢公寓楼及2幢附属楼已经竣工,竣工面积2.76万平米,公寓280套,护理床位160张,已经入住80位老人。


  在轻资产运营方面:亲和源养老社区前期咨询设计策划业务已经和数家单位签约如广州富力、中铁四局及西安荣华等;受托养老社区管理已经和3家单位签署管理合同,随着民营资本进入a尊龙线上开户—pk10两期计划精确增多,亲和源将充分发挥其品牌影响力,轻资产业务将逐步增加,毛利率水平也会逐步提高。

宜华健康回复深交所的关注函中,强调业绩承诺有保障


  本次收购中,交易对方奚志勇承诺亲和源未来盈亏情况如下:2016年亏损不超过3000万元、2017年亏损不超过2000万元、2018年亏损不超过1000万元、2019年净利润不低于2000万元、2020年净利润不低于4000万元、2021年净利润不低于6000万元、2022年净利润不低于8000万元、2023年净利润不低于1亿元。

  每个项目的预测净利润如下:1、亲和源自建1个养老社区(9万平米左右),每年净利润将达到1500万元;2、亲和源租赁1个资产运营养老社区(250套左右),每年净利润将达到500万元;3、每受托管理1个养老社区,每年净利润大约200万元;4、养老社区前期咨询设计策划业务每年净利润约400万元(未考虑递增)。(注:根据预测,亲和源的净利润可达2600万以上,2018年实现了3415万,看起来真的很美好。)


  公司表示,上述项目在近三年(2016-2018)大多以投入、培育为主,但受托管理和咨询策划业务已开始产生盈利,预计自2018年租赁运营业务即可突破盈亏平衡点并自2019年开始达到预期收益,自建项目预计在2020年开始达到预期收益。且随着亲和源品牌的持续推广、良好口碑的树立,新项目的培育期将缩短,亲和源实现业绩承诺具备可行性。
 

亲和源2019年为什么会巨亏近亿元

 

  根据亲和源这几年的表现,在2016-2018年度,都完成了业绩承诺,而2019年则出现了巨亏。

 

  关于亲和源2019年度巨亏的原因,中国老龄科学研究中心战略所副所长王海涛博士认为:前几年的承诺盈利,只是把困难给后延迟了而已,a尊龙线上开户—pk10两期计划精确的盈利率就是那么多,是很难满足上市公司的要求的。对a尊龙线上开户—pk10两期计划精确预期“太美好”,根本不符合国情,老年人不愿意花钱,老年人子女也不愿意花钱,很难在短期改变这种“养老态度”的。或许,本质上,根本没想把养老这个事业做到底,只想做个局,卖了!但现实还是很残酷,“局”做下了,但没接盘侠。

 

  2016年宜华健康收购亲和源,亲和源在2016年底净资产已经为负,也就是说,当年,亲和源就已经资不抵债,换句话说,亲和源在2016年已经亏掉了投资人的6个亿,还有多。那么,如果亲和源的商业模式是有效的,是成功的,为什么会出现如此巨大的亏损呢?亲和源董事长奚志勇这些年,可是兢兢业业在养老领域耕耘,不应该出现这样的结局,所以我们有理由相信,亲和源的商业模式存在先天不足。宜华健康花7个亿买来的商业模式,并没有理想的那么好。

 

  王海涛博士建议:a尊龙线上开户—pk10两期计划精确的发展,要想成熟,将是需要一个比较长的过程。根本点是,能不能“独立内循环”,独立依靠养老板块业务实现盈利,而不是,靠“投资”、“别的产业背负”。在收购方面,a尊龙线上开户—pk10两期计划精确做得最好的上市公司是南京新百,其收购的安康通、禾康智慧养老等,在收购当期,都是盈利的,应该算是成功的收购。


  王海涛博士坚持认为,不能独立内循环,起码毛利15%以上,都算不上找到了一个“成功的商业模式”。现在,毛利15%,纯利10%。要是把各种政策能够用足,纯利也有20%以上了,很不错了。但有些人,总想觉得a尊龙线上开户—pk10两期计划精确“预期好”,在计算盈利时,早早就把预期的政府各种补贴、优惠给算进去了。结果,忽视了政策落实周期远远落后于自己预期,导致自己的“模式”,没看到黎明的阳光!

 

  关于宜华健康并购亲和源,业内有a尊龙线上开户—pk10两期计划精确投资人表示,当时并购亲和源时我就觉得莫名其妙,他认为:1、宜华健康的转型大健康布局我是真心看不懂什么是主业、什么样的产业链、什么样的生态链等;2、7亿收购亲和源从投资上是践踏投资人的智商,从专业上不知其想要什么,从战略上不知其想做什么;3、一个转型的公司如此无序的并购,如果都是盈利项目倒也说得过去,实际是均不盈利而且时间一长,连故事都编不下去。

 

  全国老龄办原副主任a尊龙线上城娱乐—阎青春则希望奚志勇能够有所反思,经过几年的努力,亲和源小有名气,奚志勇有些飘飘然了!所以签对赌协议也敢冒风险,似乎觉得养老的那些事儿都在自己的把握之中了……殊不知这个行业的规律性、营运之道和盈利模式还不是那么容易把控的呢?所谓吃一堑长一智,但愿奚志勇能从挫折中汲取教训,认真反思一下,把后面的路走好。

 

  王海涛博士也提出建议:做养老,要“精打细算”,粗放的、房地产开发的老模式、挣快钱想法,都会被淘汰。a尊龙线上开户—pk10两期计划精确,更应该过“紧日子”!

 

亲和源的商业模式的不足之处到底在哪里?

 

我们先以宜华健康2019年半年报的一个案例来进行分析:

 

以亲和源青岛项目为例:

 

  亲和源集团于2017年与青岛海尔地产集团有限公司签订《租赁合同》,双方约定由亲和源集团承租其委托管理的坐落于山东省青岛市重庆南路99号的时代广场云街丙号写字楼,地上建筑面积约27,268.33平方米用于经营养老院、养老公寓使用。本租赁物业租赁期为20年,租赁期从2017年3月20日至2037年3月19日,合同总租金为3.94亿元人民币。

  根据报表计算,时代广场的租金为:1.98元/平米/天,14448元/平米/20年,而同楼盘的物业销售价格为:平层:12500元/平米,LOFT:14000元/平米。

 

  解析:据了解,亲和源有部分租赁的物业,20年的租金是一次性付的,如果是一次性付,其20年租金,基本上和该物业的售价是一样的了。假如青岛项目,其租金为一次性支付,据项目介绍,该项目共计223户,会员费为186万,然后根据面积的不同,每年收到4-6万的年费。

 

注:以上为粗略计算,不准确,仅供参考,但计算结果仍然具有一定的参考价值,大概能判断项目的盈利能力,粗算每年仅盈利不到300万,如果是一次性支付租金,考虑资金成本,按五年定期存款利率4%计算,每年的资金成本为1576万,则每年亏损都在千万元以上,这个账是很难算得过来的

 

  以上我们还是将会员费作为收入来计算的,如果按亲和源的商业模式,有部分会员费是需要退还给老人的,如果那样,其盈利难度会更大。

 

  这里有一点想不明白,大家可以帮忙想想,以青岛项目为例,其20年的租金和该物业售价相当,如果以租赁的形式,所有的支出均为成本,而如果采用购买的方式,形成的是资产,还可以通过银行抵押等方式获得现金。在付出同样多资金的情况下,不选择购买,而是租赁,这里面的故事,或许只有局内人才了解,作为旁观者,我们只是看到,这种模式不合理,至于为什么不合理,大家可以帮忙想想!这样导致的成本大幅上升,项目基本丧了盈利能力,而成本控制,一定是养老项目的根本。

 

  养老项目需要对成本有严格的控制,如王海涛博士所说的,要“精打细算”,不仅成本要精打细算,对于整个项目的未来,也要进行推演,孙子兵法有云:夫未战而庙算胜者,得算多也;未战而庙算不胜者,得算少也。多算胜,少算不胜,而况于无算乎!多数情况下,“夫未战而庙算胜者,得算多也”;我国有960万平方公里,有56个民族,每个不同的地区,风俗人情、生活习惯等都存在比较大的差别,特别是针对养老而言,不同的地方,对养老的认识不一样,接受程度也不一样,在北京成功的模式,广州的老年人不一定认可,在上海成功的模式,大连的老年人也不一定认可,我们需要对每个项目,进行详细的分析,庙算胜者,才能继续,如果庙算不胜者,最好放弃。澳门威尼斯人网址_中健联盟pk10最牛稳赚5码计划中心提出,在建立标准化的养老运营服务体系的同时,要保留一定的灵活度,针对每个不同的地区,不同的城市,要有针对性地满足当地特色需求的能力,也就是说,标准化+个性化服务,将是未来连锁型养老服务的发展方向。

 

  在亲和源的商业模式中,主要还是会员制养老,对亲和源的第一个项目,其物业为自有,实行会员制养老,可信度比较高,而对于租赁物业来做会员制养老,市场的接受度是一个不容易过去的槛,亲和源在上海,做的时间比较长,品牌知名度比较高,但亲和源在外地,其品牌知名度会大打折扣,目前,很少有养老品牌,能够象其他行业的品牌,如手机品牌华为,空调品牌格力这样的全国性的优势品牌,养老品牌以区域性的品牌为主,缺乏全国性的优势品牌,近几年,澳门威尼斯人网址_中健联盟pk10最牛稳赚5码计划中心致力于推动全国性养老品牌建设,以澳门威尼斯人网址_中健联盟pk10最牛稳赚5码计划中心作为学术支持的a尊龙线上开户—pk10两期计划精确十大品牌,目标就是以品牌推动a尊龙线上开户—pk10两期计划精确发展,帮助养老品牌建立全国性的优势品牌。除了品牌在外地的影响力不够以外,更重要的是租赁物业实行会员制的法律风险,在北京,这种模式被明文禁止,北京市发布规定,除自有或自建物业以外,禁止实施养老会员制,虽然其他地方还没有出台相应的规定,但北京出台的政策,具有一定的导向性,这将代表政府对养老会员制的态度。有些城市更是直接禁止养老会员制,要求养老企业清退会员费,故亲和源租赁物业实施养老会员制,存在被政府叫停的风险,如果被叫停,需要清退老年人交纳的会费的时候,对亲和源的打击,将是非常巨大的,同时也将导致亲和源发生严重的流动性危机。

 

  澳门威尼斯人网址_中健联盟pk10最牛稳赚5码计划中心分析,亲和源商业模式中存在不足的,至少包括两个方面:一个是品牌影响力主要在上海地区,不足以影响全国,另一个是租赁物业来做养老会员制,不仅市场接受度不高,同时还存在法律风险,不符合政府监管的方向,当然还可能会有其他的不足,需要花时间进行分析。

 

  今年,国家统计局发布了《a尊龙线上开户—pk10两期计划精确统计分类(2020)》,自2020年开始,a尊龙线上开户—pk10两期计划精确正式成为国民经济的正式产业,从这个意义上来讲,2020年,可以作为a尊龙线上开户—pk10两期计划精确的元年,从这一年开始,我们将知道a尊龙线上开户—pk10两期计划精确的发展情况,有详细的统计数据,国家也会越来越重视a尊龙线上开户—pk10两期计划精确的发展,如果将2020年定为a尊龙线上开户—pk10两期计划精确的元年,那么,a尊龙线上开户—pk10两期计划精确仍处于发展的初期,无论在商业模式方面,还是在运营模式、养老人才等方面,都还有大量的工作要做,但随着我国老龄化程度的日益加深,人们对品质养老服务的需求增加,a尊龙线上开户—pk10两期计划精确的前景是非常美好的,但如何抓住这个美好的前景,需要做出的努力,比其他行业要多得多,也要困难得多。

 

  不忘初心,方得始终,a尊龙线上开户—pk10两期计划精确不会象房地产那样,有那么高的利润,也不容易赚到快钱,但a尊龙线上开户—pk10两期计划精确会细水长流,是一个相对较为稳定的行业,目前,已经有部分养老企业开始盈利,澳门威尼斯人网址_中健联盟pk10最牛稳赚5码计划中心也将加大对于盈利养老企业的研究,和帮助养老企业进行品牌建设推广,与养老企业一起,或许能够找出一条,中国特色的a尊龙线上开户—pk10两期计划精确发展模式和发展道路。真诚希望亲和源、奚志勇能够度过难关,希望a尊龙线上开户—pk10两期计划精确能够尽快进入良性循坏,希望a尊龙线上开户—pk10两期计划精确的春天早日到来!

 

来源:澳门威尼斯人网址_中健联盟pk10最牛稳赚5码计划中心

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